宮古島不動産バブル 家賃も土地も建設費も高すぎる

宮古島に移住して5年のshimagurashiです。

2019年に入り「宮古島バブル」という言葉を聞く機会が増えました。当ブログでも何度も取り上げていますが、宮古島はこれまでにない好景気。特に不動産バブルは、地元に住む私たちもついて行けないスピードで日々拡大しています。

家賃も、土地も、中古物件の価格も高騰が止まりません。新築一戸建ての建築坪単価はついに150万円を超えたとも言われています。

投資家やアパート経営者など、バブルの波に乗って利益を確保している人はいますが、市民の間には「バブル早く終わってほしい。観光客はこれ以上来ないで。移住者が増えて迷惑」という声が広がりつつあります。

宮古島の不動産事情を、賃貸物件、土地、中古物件、新築一戸建てにわけてまとめました。

賃貸物件

宮古島には賃貸空き物件が全くありません。市街地エリアにはアパートの建設現場がとても多いですが、それでも需要に供給が全く追い付いていません。

入居2年待ちと言われた人も、70人待ちと言われた人もいます。現在建設中のアパートも、大半は入居者が既に決まっています。

私が移住してきた5年前、宮古島の賃貸物件の家賃相場は、1DKの単身向けで3万~4万円台、3LDKのファミリータイプで5万~6万円台でした。

最近ではバブルに便乗し、極端に高い家賃設定をしている物件が散見されます。特に新築物件は高いです。

1LDKで13万円という目玉が飛び出しそうになる価格のもの。コンテナハウスぐらいの大きさの平屋で家賃10万円という物件もありました。

一般市民にはとてもじゃないですが手が出ません。手が出ないどころか、家賃相場を考えるとあまりに高くて誰も住みたいと思いません。それでも部屋は埋まっていきます。建設業者やホテル業者が従業員の寮として契約する場合が多いです。

最近宮古島で問題になっているのは、契約更新のタイミングで家主が家賃を上げる事例。空き物件がないので、家主は強気に家賃の増額を迫ってきます。住民はアパートを追い出されると住む場所がないので、家主の言いなりになるしかありません。

毎月支払う家賃の上昇は家計にとってかなりの痛手になります。我が家ももうすぐ2年に1度の契約更新の時期。家賃を上げられたらどうしようと、今からびくびくしています。

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土地

宮古島では、2015年の伊良部大橋開通以降、一部の土地の価格が急騰しています。

宮古島から橋で行けるようになった伊良部島の海沿いのリゾート用地は、従来の価格の10倍で取引されている場所もあります。リゾート用地と言っても、橋の開通前は、島の一周道路沿いのただのサトウキビ畑だった場所です。地元の住民も地元企業も手が出ない価格で、本土の企業が買っていきます。

宮古島市役所に近い市街地の中心部も土地の価格が高騰しています。不動産屋の情報では、宮古島一の繁華街、西里通りに面するホテル用地は、一坪100万円を超える価格で売りに出ています。

国税庁が毎年公表している土地取引の目安となる価格「路線価」の最高値は、西里通りの6万9千円(1平方メートルあたり)。坪単価で計算すると約23万円です。もはや国税庁の公表額など全く参考にならない価格で取引が進んでいます。

バブルでリゾート用地や繁華街の土地価格が上がるのは理解できますが、商業地の土地価格上昇に引っ張られる形で、住宅用地も値上がりしています。

私が移住した5年前、宮古島の市街地エリアの住宅地の坪単価は8万円前後でした。これでも数年前に比べると高くなったと聞きました。今では、坪単価15万円で取引されている住宅地もあります。特に伊良部大橋に近い久松エリアの土地の価格が上がっています。

住宅地エリアはバブルになる前と後で何も変わらないのに、土地価格が上がるという不思議な現象。土地所有者からは固定資産税が高くなって困るという声も聞こえます。

中古物件

宮古島では台風対策でほぼ100%の家が鉄筋コンクリート造り。木造の家はほとんどありません。

賃貸空き物件がないので、中古物件を探す人も多くいます。バブルに便乗し、中古物件にも信じられないような高値で販売されているものがあります。

鉄筋コンクリート造でも築40年を過ぎれば建物の価格はゼロと判断されるのが普通ですが、築40年以上の物件でも土地代と合わせて3千万円以上の価格で売り出されているものがあります。

相場通りの価格の中古物件は、賃貸物件同様すぐに契約者が決まってしまいます。私も中古物件を探していた時期がありましたが、良い物件が出たと思うと、すぐになくなってしまいます。

中古物件でも、家を買うのは人生に一度の大きなイベント。支払う金額が高額なので簡単に購入の決断はできません。良質な物件は迷っているうちにすぐになくなります。私は不動産屋を通して何件か内覧しましたが、内覧から1週間以内には購入者が決まっていました。

新築一戸建て

宮古島では、新築一戸建ての建築費用の上昇が止まりません。2019年2月現在、戸建ての坪単価は110万円と言われています。150万円という噂もあります。

鉄筋コンクリート造りの家は建築費用がかかる上に、バブルによる人手不足、資材不足で建築費用は数年前には想像できないほど高騰しています。

3年ほど前、知人が坪単価80万円で新築一戸建てを建てました。小さめの3LDKで建設費用は3千万円(土地代は含まれません)。この時点で建築費用はかなり高騰していて、私にはとても手が出ないと思っていました。今となってはあの時建てておけばよかったと思うほど、異常なペースで建築費用が上がり続けています。

資材不足、人手不足で、どの建築現場も当然のように工期が遅れます。宮古島の子育て世代で家を新築する人はいますが、当初の完成予定の半年後、1年後に完成する家が多いです。

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まとめ

宮古島の不動産バブルの実情を賃貸物件、土地価格、中古物件、新築一戸建てにわけてまとめました。

宮古島に移住して5年。宮古島の不動産取引価格は信じられない勢いで変化しています。

土地も高い、家も高い。今家を建てたら間違いなくローン地獄の人生。かといって賃貸空き物件もない。引っ越したくても引っ越せない。

宮古島は給与水準がかなり低い島。バブルだからといって会社員の給料が上がるわけではありません。facebookの友達からは「給料は上がらないのに家賃が上がる」と悲鳴が聞こえてきます。

バブルで得している人、稼いでいる人がいる一方で、穏やかな暮らしを求める一般市民には、バブルのマイナス面ばかりが際立ちます。

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